Administrator kan opsiges med 3 måneders varsel

Af Jens Arentoft, administrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

I den juridiske litteratur har det længe været fastslået, at ejerforeninger og andelsboligforeninger kan opsige en aftale om ejendomsadministration med 3 måneders varsel. Dette er blevet bekræftet ved nedenstående dom.                       

           

RETTEN I BRØNDBYERNE    

 Udskrift af dombogen   

Den 19. januar 2005 kl. 13.00 blev i

BS 536/2004  
                                          Ejerforeningen Forhåbningsholms Alle 17 A-D
                                          ved administrator Jens Arentoft
                                          Rolighedsvej 22
                                          1958 Frederiksberg C

mod

NoName Administration Aps

ved direktør NoName Navnevej
2605 Brøndby

afsagt

DOM:

Under denne sag har sagsøger Ejerforeningen Forhåbningsholms Alle 17 A-D ved den endelige påstand påstået sagsøgte NoName Administration Aps dømt til at betale 21.000 kr. med procesrente fra den 22. april 2004. Beløbet udgør forudbetalt administratorhonorar for perioden 1. juli til 31. december 2003.

Sagsøgte har påstået frifindelse, subsidiært mod betaling af et mindre beløb, og har vedrørende forrentning nedlagt påstand om, at der alene sker forrentning fra den 22. maj 2004.

Baggrunden for sagen er, at sagsøgte i en årrække har været administrator for sagsøger, men i henhold til generalforsamlingsbeslutning ved skrivelse af 25. marts 2003 blev opsagt med 3 måneders varsel til den l. juli 2003.

Ved ophøret af administrationen den l. juli 2003 var betalt administrationshonorar for hele 2003, i alt 42.000 kr.

Grundlaget for administrationen var aftale af 30. november 1989, indgået mellem sagsøger og firmaet NoName Service, som NoName dengang drev som personligt firma. Kort efter overtagelsen af administrationen den 1. januar 1990 overgik hans virksomhed til at blive drevet i anpartsselskabsform under navnet NoName Administration Aps.

Parterne er enige om, at NoName Administration Aps er indtrådt i NoNames rettigheder og forpligtelser efter kontrakten og derfor er rette sagsøgte under sagen. Der er endvidere enighed om, at kontrakten af sagsøger kan opsiges med 3 måneder skriftligt varsel, og at forholdet i øvrigt er omfattet af den tidligere lov om visse forbrugeraftaler, særligt kapitel 5.

I administrationsaftalen anføres vedrørende betaling :

"Betalingen er p.t. fastsat til kr. 34.500,- pr. påbegyndt regnskabsår og betales kvartalsvis forud." 

Yderligere gengivelse af bilag udelades i medfør af retsplejelovens § 218 a stk. 2.

NoName har blandt andet forklaret, at aftalen var formuleret af ham. Det var en standard­aftale, som han anvendte, og hvori der efter sagsøgers ønske blev indføjet bestemmelsen om pristalsregulering af honoraret og desuden en bestemmelse om, at administrationen kun kunne opsige aftalen med virkning til en 31. december. Sagsøgers regnskabsår var kalenderåret, og derfor ligger størstedelen af administrationsarbejdet, vel omkring 80 %, i årets første kvartal. Blandt andet ligger alle periodiseringer der; der skal foretages afstemninger, laves vareregnskab og opstilles budget for det kommende regnskabsår. Han lavede faktisk også et næsten færdigt regnskab til revisor, selvom det ikke normalt falder ind under administrators forpligtelser; men det plejer han at gøre, fordi regnskabet nemt kan opstilles ved sammenfletning af de oplysninger, der ligger i administrators edb-system, og på den måde blev revisorregningen mindre. Det er årsagen til formuleringen i aftalen om, at administrationshonoraret er pr. påbegyndt år, selvom det af hensyn til sagsøgers økonomi betales kvartalsvis. I 2002 var blevet valgt ny bestyrelse, der havde ønsket en del ændringer og stillet en del spørgsmål, og allerede på et møde i januar 2003, som formanden havde indkaldt ham til, fik han at vide, at bestyrelsen ville af med sagsøgte. Normalt blev administrationshonoraret i overensstemmelse med aftalen faktureret med 1/4 hvert kvartal. I 2003 lod han imidlertid sagsøgte fakturere hele beløbet for de tre sidste kvartaler i 2003 pr. 1. april, og i kraft af sin prokura som administrator lod han sagsøger betale fakturaen. Efter modtagelsen af opsigelsen lavede han et stort materiale klart til brug for den nye administrators overtagelse, og efter overtagelsen har han haft omfattende arbejde med at besvare spørgsmål fra den nye administrator. Han mener ikke, at sagsøger har krav på nogen tilbagebetaling; tværtimod burde han have haft mere for det store arbejde.

Sagsøger har henvist til, at aftalen såvel efter sit indhold som efter reglen i lov om visse forbrugeraftaler § 14 kan opsiges med 3 måneders varsel, og at sagsøger således er frigjort pr. 1. juli 2003. Efter lovens præceptive bestemmelse i § 15 har sagsøger herefter krav på tilbagebetaling af det beløb, der på grund af sagsøgtes misbrug af prokuraen var forudbetalt for resten af året. Subsidiært har sagsøger henvist til, at honoraret efter aftalen skulle betales kvartalsvis forud, og der kan ikke i formuleringen "pr. påbegyndt år" indfortolkes, at honoraret for hele året er forfaldet den 1. januar. En eventuel fortolkningstvivl bør desuden komme sagsøgte til skade, dels fordi han har konciperet aftalen, dels fordi han er erhvervsdrivende, mens sagsøger er at betragte som forbruger. Sagsøgte kunne og burde have indrettet aftalen, så der blev taget hensyn til det, hvis det var hans opfattelse, at arbejdet var ujævnt fordelt over året. Endelig har sagsøger bestridt Noames oplysninger om, at 80 % af administrationsarbejdet ligger i 1. kvartal, og vedrørende oplysningerne om arbejdet i forbindelse med overdragelsen til den nye administrator gjort gældende, at dette i vidt omfang må antages foranlediget af sagsøgtes egne forhold, og at sagsøgte i givet fald kunne have betinget sig særskilt fakturering af dette arbejde.

Sagsøgte har henvist til NoNames forklaring om, at langt størstedelen af administrationsarbejdet udføres i 1. kvartal, hvilket er baggrunden for, at honoraret er fastsat pr. påbegyndt regnskabsår og dermed forfaldet ved regnskabsårets begyndelse, den 1. januar, uanset at opkrævning af hensyn til sagsøgers økonomi fordeles over hele året. Denne indgåede aftale er klar og let forståelig; den er rimelig for begge parter og i overensstemmelse med god administratorskik. Den er ikke i strid med bestemmelserne i lov om visse forbrugeraftaler, og lovens § 15 kan ikke, som af sagsøger påberåbt, fortolkes således, at bestemmelsen om forfaldstidspunktet skulle være ugyldig. En ligelig fordeling af honoraret over hele året ville være klart urimelig .Ved sagsøgers opsigelse af aftalen den 25. marts var honoraret for hele året således allerede forfaldet, og det har derfor været helt korrekt, at sagsøgte foranledigede betaling af hele resthonoraret pr. l. april. Til støtte for den subsidiære påstand har sagsøgte gjort gældende, at der skal tages hensyn til, at langt den største del af administrationsarbejdet for 2003 var udført inden administrationsaftalens ophør, samt til ekstraarbejdet, både før og efter administrationens ophør, i forbindelse med overdragelsen af administrationen. Vedrørende forrentningsspørgsmålet har sagsøgte henvist til, at der først ved sagsøgers advokats skrivelse af 22. april 2004 blev fremsat rentepåkrav, hvorfor der ikke kan kræves forrentning før 30 dage senere.

Rettens begrundelse og resultat :

Ved § 14 og 15 i lov om visse forbrugeraftaler er foretaget en præceptiv regulering af opsigelses­varsler til beskyttelse af forbrugerparten i en løbende aftale, og det er fastsat, at forbrugeren har krav på tilbagebetaling, hvis der er forudbetalt for en periode udover det nedsatte, præceptive opsigelsesvarsel.

Administrationshonoraret på 42.000 kr. var betaling for hele året, og da administrationsaftalen ophørte pr. 1. juli, er således betalt for en periode udover opsigelsesperioden. Uanset hvornår beløbet måtte være forfaldet, findes sagsøger efter § 15 at have krav på tilbagebetaling af den del af administrationshonoraret, der vedrører andet halvår. Sagsøgte har i aftalen fastsat, at administrationshonoraret betales kvartalsvis forud, uden at der er bestemt noget om størrelsen af de enkelte betalinger, som derfor må fordeles lige over året. Sagsøger har derfor krav på at få tilbagebetalt halvdelen af det årlige honorar, hvorved yderligere bemærkes, at enhver risiko for aftalevilkårenes formulering påhviler sagsøgte som koncipist og som den erhvervsdrivende part.

Herefter tages sagsøgers påstand til følge, dog alene med forrentning fra den 22. maj 2004 som af sagsøgte påstået.

Vedrørende sagsomkostningsspørgsmålet bemærkes, at sagsøger oprindeligt anlagde sagen mod NoName Service ved NoName personligt. I svarskriftet blev heroverfor påstået frifindelse under henvisning til, at rette sagsøgte var anpartsselskabet, der allerede i 1990 overtog administrationen. Imidlertid fastholdt sagsøger under hele forberedelsen til og med påstandsdokumentet påstanden om, at NoName Service ved NoName var rette sagsøgte, og frafaldt først ved domsforhandlingens begyndelse dette synspunkt. Retten finder, at dette forløb bør medføre, at der ikke tillægges sagsøger fulde sagsomkostninger.

THI KENDES FOR RET:

Inden 14 dage betaler sagsøgte NoName Administration Aps til sagsøger Ejerforeningen Forhåbningsholms Alle 17 A-D 21.000 kr. med procesrente fra den 22. maj 2004, til betaling sker, samt 7.000 kr. inkl. moms i sagsomkostninger.

Katrine
B. B. Eriksen

Udskriftens rigtighed bekræftes.

Retten i Brøndbyerne, den 19. januar 2005.

Julie Helt, Overassistent

Tilbage til ejendomsjura