Af Jens Arentoft, administrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

Ifølge § 5 i andelsboligloven kan sælger af en andel kræve betaling for udførte forbedringer og inventar der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.

Dette tilskynder andelshaverne til at installere nyt køkken, badeværelse, brusekabine, el-installationer, forsænkede lofter m.v.

Som ved salg af fast ejendom konstateres der ofte fejl og mangler ved det udførte arbejde, og spørgsmålet er så hvem der skal betale for udbedring af disse. Svaret er, at fælles bygningsbestanddele er andelsboligforeningens område mens krav vedrørende individuelle forbedringer og indvendige arbejder skal rettes mod sælgeren.

ØLD af 19/11 1993, Ufr. 1994 side 143 fastslog, at fejl ved et badeværelse ikke skal betales af andelsboligforeningen men derimod af sælger som havde udført og modtaget betaling for forbedringen.

Den ene af de 3 landsretsdommere mente dog, ligesom byretten, at andelsboligforeningen skulle betale erstatning til køber svarende til reparationsudgiften med fradrag af den del der kunne betragtes som forbedring.

Den ene af de medvirkende dommere har kommenteret dommen i Lov & ret 1994 nr. 4 side 10.

Der bør skelnes mellem om fejlen angår fælles bygningsbestanddele eller om fejlen angår forbedring m.v. i en enkelt lejlighed. Foreningen hæfter således for fælles bygningsbestanddele og andelshaveren hæfter for forbedringer m.v. i sin lejlighed.

Ved salg af andele tilbageholder mange foreninger værdien af forbedringerne i 14 dage, således at køber har 14 dage til at konstatere eventuelle fejl og mangler.

For at undgå ubehagelige overraskelser bør køber inden købet gennemgå lejligheden grundigt, og træffe aftale med sælger om udbedring af de fejl og mangler der konstateres.

Da der er risiko for at andelsboligforeningen pålægges udgifter til udbedring af mangler ved arbejde udført af tidligere andelshavere, bør også andelsboligforeningen, inden godkendelse af overdragelsesaftalen i henhold til ABL § 6 stk. 3, sikre sig at udførte forbedringer m.v. i lejligheden er lovlige og uden fejl og mangler.
Østre Landsrets dom af 19/11 1993, sælger hæfter

En andelshaver installerede badeværelse uden kommunens eller bestyrelsens tilladelse. 10 år senere blev lejligheden solgt og den nye andelshaver konstaterede 2 år senere mangler ved badeværelset som blev repareret og forbedret for 27.000 kr. Bestyrelsen havde godkendt overdragelsesaftalen og prisen i henhold til ABL § 6 stk. 3 uden at sikre sig, at badeværelset var lovligt. Der var kun badeværelser i 4 af ejendommens 39 lejligheder.

2 af de 3 dommere mente at bestyrelsen ikke havde pådraget sig erstatningsansvar, at der ikke var tale om overpris og at manglerne vedrørte forbedring af den enkelte lejlighed som sælgeren havde udført og modtaget betaling for og som derfor ikke vedrørte andelsboligforeningen. 1 af de 3 dommere mente at andelsboligforeningen havde pådraget sig et ansvar og burde betale 20.000 kr. i erstatning idet en del af udgiften på 27.000 kr. kunne betragtes som forbedring. Denne dommer mente endvidere at installation af badeværelse er et bidrag til forhøjelse af lejlighedernes kvalitet og dermed bliver en integreret bestanddel af den samlede bygning. Flertallet af dommere frikendte således andelsboligforeningen.

Københavns Byrets dom af 11/5 1993, sælger hæfter

Ved køb af en andel overtog køber mod betaling ulovlige nedhængte lofter m.v. Senere solgte køberen andelen og de ulovlige lofter m.v. i god tro. Køber 2 fik køber 1 dømt til at betale for ulovlighederne. Køber 1 anlagde herefter sag mod andelsboligforeningen idet han mente at andelsboligforeningen hæftede for de foreliggende ulovligheder vedrørende bygningsbestanddelene. Andelsboligforeningens advokat Kent Brixtofte argumenterede for at de ulovlige indretninger var individuelle forbedringer som ikke var fælles bygningsbestanddele.

Retten udtalte, at sondringen mellem de fejl eller ulovligheder, som angår en andelsboligforenings bygnings bestanddele, som ingen enkelt andelshaver er ansvarlig for, og hvor foreningen derfor kan være forpligtet, og de fejl eller ulovligheder i en lejlighed, som må relateres til den enkelte andelshavers ansvarsområde, må primært ske på grundlag af en vurdering af karakteren af de pågældende fejl eller ulovligheder. Påstanden i denne sag angår følgende forhold i lejligheden: Nedhængte lofter af træ, vægbeklædning af træ i entre, nedhængt loft af brædder i bad, myndighedssag for godkendelse af nedhængte gibslofter og lejlighedens eget centralvarmeanlæg, der var udført med gasvarmekedel ophængt på væg i køkken. Retten finder at disse forhold må henføres til den enkelte andelshavers ansvarsområde. Det påstævnede beløb kan derfor ikke gøres gældende over for andelsboligforeningen, der derfor frifindes. Dommen er afsagt af Københavns Byrets afdeling J i sag nr. JL 17/92.

Frederiksberg Rets dom af 20/9 2000, sælger hæfter

Sælger etablerede mangelfuldt badeværelse i lejligheden uden anmeldelse til bestyrelsen eller kommunen. Ved salg af andelen oplyste han i overdragelsesaftalen, at der var opnået de godkendelser fra kommunen som påkræves ved større arbejder i lejligheden, herunder de nødvendige vandpapirer på VVS-installationer. Sælgers underskrift på disse oplysninger blev betragtet som garanti for lovligheden af de udførte forbedringsarbejder. Andelsboligforeningens bestyrelse opstillede opgørelsen over udførte forbedringer. Manglerne kunne ikke konstateres uden en nærmere undersøgelse.

Køber anlagde sag mod sælger og andelsboligforeningen. Sælger blev dømt til at betale erstatning til køber.  Andelsboligforeningen blev frifundet, da opstilling af opgørelsen over udførte forbedringer ikke fandtes at indebære en indeståelse for arbejdernes forskriftsmæssige udførelse.  

Østre Landsrets dom af 21/6 1990, A/B hæfter

I en ejendom, som tilhørte en andelsboligforening, blev der indrettet en lejlighed i tagetagen. Indretningen blev betalt af andelshaveren A, der også stod for udførelsen. A flyttede derefter ind i lejligheden. Efter at A havde solgt lejligheden til B, gjorde B mangelsansvar gældende over for A og krævede et forholdsmæssigt afslag på 18.000 kr. i prisen, idet B gjorde gældende, at der var konstateret mangler ved isoleringen af ejendommens vægge.

Landsretten udtalte, at de omhandlede fejl ved isoleringen angik bygningens bestanddele, som ingen enkelt andelshaver var ansvarlig for. At sådanne fejl kunne stedfæstes til en bestemt lejlighed medførte ikke, at tab som følge af fejlen skulle bæres alene af den andelshaver, der havde brugsret til den pågældende lejlighed. Bygningsfejlene kunne derfor ikke betragtes som en mulig mangel i forholdet mellem køber og sælger af en andel i en andelsboligforening. A skulle derfor ikke betale afslag/erstatning.

I den forudgående byretssag blev det godkendt, at andelsboligforeningen ved B's videresalg foretog et skønsmæssigt fradrag på 18.000 kr. i opgørelsen af forbedringerne, svarende til den del af udgifterne der udgjorde ren retablering i forbindelse med udbedring af fejl ved forbedringen.

Tilbage til ejendomsjura