Udlejning af bolig
Indhold
Udlejning
af bolig |
Udlejning
af bolig generelt |
Udlejning
af helårsbolig til beboelse |
Bundfradrag |
Indtægt
ved lejebolig |
Indtægt
ved ejerbolig |
Regnskabsmæssigt
fradrag |
Udlejning
af fritidsbolig |
Fast
fradrag |
Regnskabsmæssigt
fradrag |
Ejendomsskatten
og ejendomsværdiskatten |
Regnskab
og selvangivelsen |
Årsag til ny version |
Denne version af pjecen indeholder en
mindre rettelse af version 4.0. fra juli 2002. Rettelsen er i
afsnittet "Bundfradrag", underafsnittet "Hvis du er ejer". Pjecen
er fortsat gyldig for indkomståret 2002 og frem. |
Resume |
Pjecen handler om de mest almindelige
skatteregler ved udlejning af helårsbolig og fritidsbolig. Den
indeholder også information om ny lov af 2002 vedr. bundfradrag
ved udlejning af ejerbolig. |
Udlejning af bolig generelt
|
Indtægter fra udlejning af en bolig til
beboelse er som hovedregel skattepligtige. Hvis du kun
udlejer boligen en del af året og ellers selv bruger boligen,
eller udlejer enkelte værelser i boligen, vil lejeindtægten dog
være skattefri, når den er under et vist beløb.
Der gælder forskellige regler for
beskatning af lejeindtægt fra hhv. helårsbolig og fritidsbolig, og
reglerne gennemgås i det følgende. Hvis du har brug for mere
konkret information, kan du henvende dig hos skatteforvaltningen i
din kommune.
Hvis boligen udelukkende anvendes til
udlejning, beskattes indtægten efter de regler, der gælder for
udlejningsejendomme. Det samme gælder, hvis du er startet på
erhvervsmæssig udlejning i løbet af året. Du kan læse mere herom i
pjecen "Udlejningsejendomme"
på
www.toldskat.dk.
|
Udlejning af helårsbolig til beboelse
|
Indtægter fra udlejning af din bolig en
del af året eller fra udlejning af enkelte værelser skal
beskattes. Det er ikke hele lejeindtægten, der skal beskattes, da
du har et vist fradrag. Du kan vælge mellem to forskellige
fradragsmetoder. |
To fradragsmetoder |
Den ene metode er, at man har
et bundfradrag, der afhænger af boligens ejendomsværdi eller af
huslejen. Hvis du vælger denne metode, bliver du fri for at holde
regnskab med udgifterne.
Den anden metode er, at man får fradrag
for de dokumenterede udgifter efter en regnskabsmæssig opgørelse
af indtægter og udgifter.
Det er ikke muligt at skifte fra metoden
med regnskabsmæssigt fradrag til metoden med bundfradrag, hvorimod
det er muligt at gå den anden vej. Hvis du har valgt den
regnskabsmæssige metode, er valget altså bindende for hele den
periode, du udlejer.
|
Skriv på selvangivelsen |
Hvis der, efter du har trukket
fradrag fra i fremlejeindtægten/lejeindtægten, er et beløb i
overskud, skal beløbet beskattes. Det skattepligtige beløb skal
skrives på din selvangivelse. Beløbet skal skrives på som personlig
indkomst, hvis du er lejer, og som
kapitalindkomst, hvis du ejer den ejendom, der udlejes.
|
Bundfradrag
|
Hvis du vælger metoden med bundfradrag,
er indtægten ved udlejningen skattefri, så længe den ikke
overstiger dette bundfradrag.
Vælger du metoden med et bundfradrag, kan du ikke også trække de
reelle udgifter fra indtægten. Udgifter til f.eks. lys, varme,
egen husleje eller ejendomsskat kan altså ikke trækkes fra.
|
Hvis du er lejer |
For lejere er bundfradraget 2/3 af den
samlede årlige husleje - inkl. aconto varme og eventuel
boligstøtte.
Andelshavere i private boligforeninger anses her som lejere, og
boligafgiften anses som husleje.
|
Hvis du er ejer |
For ejere gælder i stedet
ejendomsværdien som målestok. Bundfradraget er 1 1/3 pct. af
den ejendomsværdi, der er ansat for indkomståret. Fra og med
indkomståret 2002 er der dog et mindstebeløb for dette bundfradrag
for ejerboliger på 24.000 kr.
|
For både lejere og ejere |
Bundfradraget beregnes med udgangspunkt
i hhv. den årlige husleje eller årlige ejendomsværdi, når du har
haft boligen hele året. Fradraget bliver ikke mindre, selv om du
måske kun lejer ud en del af året.
Hvis du ikke selv har lejet eller ejet boligen hele året, kan du
ikke få fuldt fradrag, men forholdsmæssigt fradrag. Dette beregnes
ved at gange med det antal dage, du har haft boligen, og
dividere med 365 dage.
|
Indtægt ved lejebolig
|
Har du en lejebolig og fremlejer boligen
ud en del af året, eller fremlejer du enkelte værelser ud, vil du
have en "fremlejeindtægt". Ved fremlejeindtægten forstås alt, hvad
du modtager i forbindelse med udlejningen. Det er altså både det
beløb, fremlejeren betaler i almindelig husleje, og fremlejerens
betaling for el, varme mv.
Eksempel
Er din årlige husleje 45.000 kr., er bundfradraget 30.000 kr. (2/3
af den samlede årlige husleje).
Regnestykket kan da f.eks. se således ud:
Fremlejeindtægt: |
18.000 kr. |
Modtaget
for varme og el: |
3.000 kr. |
Modtaget
for telefon: |
1.200 kr. |
Indtægter i
alt: |
22.200 kr. |
Bundfradrag: |
-30.000 kr. |
Til
beskatning: |
0 kr. |
Hvis din fremlejeindtægt ved udlejningen er større, kan
regnestykket i stedet se sådan ud:
Fremlejeindtægt: |
30.000 kr |
Modtaget
for varme: |
3.000 kr. |
Modtaget
for telefon: |
1.200 kr. |
Indtægter i
alt: |
34.200 kr. |
Bundfradrag: |
-30.000 kr. |
Til
beskatning: |
4.200 kr. |
|
Indtægt ved ejerbolig
|
Har du en ejerbolig og lejer boligen ud
en del af året, eller lejer du værelser ud, får du en
"lejeindtægt". Her gælder det ligesom ved lejebolig, at der ved
lejeindtægt forstås både lejers betaling for husleje og for varme,
el mv.
Eksempel:
Er din ejendomsværdi 850.000 kr., er bundfradraget på 1 1/3 pct.
af ejendomsværdien lig med 11.330 kr. Men da minimumsbeløbet for
bundfradrag for ejerbolig er 24.000 kr., vil fradraget i dette
tilfælde være 24.000 kr. Regnestykket kan da se sådan ud:
Lejeindtægt: |
18.000 kr. |
Modtaget
for varme og el: |
3.000 kr. |
Modtaget
for telefon: |
1.200 kr. |
Indtægter i
alt: |
22.200 kr. |
Bundfradrag: |
-24.000 kr. |
Til
beskatning: |
0 kr. |
Hvis din ejendomsværdi er 2.000.000 kr., er bundfradraget på 1 1/3
pct. af ejendomsværdien lig med 26.667 kr. Regnestykket kan
da f.eks. se sådan ud:
Lejeindtægt: |
30.000 kr. |
Modtaget for varme og
el: |
3.000 kr. |
Modtaget for telefon: |
1.200 kr. |
Indtægter i alt. |
34.200 kr. |
Bundfradrag: |
- 26.667 kr. |
Til beskatning: |
7.533 kr. |
|
Regnskabsmæssigt fradrag
|
Du kan altid vælge at anvende en
regnskabsmæssig opgørelse af lejeindtægter og udgifter i stedet
for metoden med bundfradrag. Det vil sige, at du får et
skattefradrag for de faktiske udgifter, du har i forbindelse med
udlejningen. Til gengæld får du ikke noget bundfradrag.
De udgifter, du kan trække fra i regnskabet, er de forholdsmæssige
driftsudgifter som el-, gas- og varmeudgifter, samt - ved
lejebolig og andelsbolig - den forholdsmæssige andel af huslejen
(dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det areal af
boligen, fremlejeren benytter - og set i forhold til længden af
den udlejede periode).
Ved udlejning af ejerbolig vil du
også kunne trække en forholdsmæssig andel
af ejendomsskatten fra. Mht. ejendomsværdiskat kan denne nedsættes
forholdsmæssigt - i.f.t. det udlejede. Se mere i afsnittet "Ejendomsskatten
og Ejendomsværdiskatten
For både ejer- og lejebolig gælder, at
hvis det udlejede er møbleret, kan du også fradrage eventuelle
vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger vedrørende inventaret
(ikke hårde hvidevarer).
Eksempler
|
Lejer: |
Hvis du fremlejer værelser i en leje-
eller andelslejlighed, kan regnestykket f.eks. se sådan ud
(Bemærk, det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige
lejeindtægten):
Fremlejeindtægt: |
18.000 kr. |
Modtaget
for varme, el mv.: |
3.000 kr. |
Indtægter i
alt: |
21.000 kr. |
|
|
Forholdsmæssig andel af husleje: |
-9.000 kr. |
Forholdsmæssig andel af varme- og eludgift: |
-3.000 kr. |
I alt til
beskatning: |
9.000 kr. |
|
Ejer: |
Udlejer du værelser i en ejerbolig, kan
regnestykket f.eks. se sådan ud (Bemærk, det samlede fradragsbeløb
kan ikke overstige lejeindtægten):
Lejeindtægt: |
18.000 kr. |
Modtaget
for varme, el mv.: |
3.000 kr. |
Indtægter i
alt: |
21.000 kr. |
|
|
Forholdsmæssig andel af ejendomsskat |
-1.500 kr. |
Forholdsmæssig andel af varme- og eludgift: |
-3.000 kr. |
Evt. andel
af indboforsikring: |
-1.000 kr. |
I alt til
beskatning: |
15.500 kr. |
Derudover kan ejendomsværdiskatten blive
nedsat forholdsmæssigt. Se afsnittet "Ejendomsskatten
og Ejendomsværdiskatten".
|
Udlejning af fritidsbolig
|
Indtægter fra udlejning af en
fritidsbolig, du ejer, og som du også selv benytter privat, skal
beskattes - men du har nogle fradrag. Du kan vælge mellem to
fradragsmetoder. |
To fradragsmetoder |
Den ene metode er, at du har et fast fradrag i lejeindtægten.
Den anden metode er, at du får fradrag
for de dokumenterede udgifter efter en regnskabsmæssig opgørelse
af indtægter og udgifter.
Det er ikke muligt at skifte fra
regnskabsmæssigt fradrag til fast fradrag, hvorimod det er muligt
at gå den anden vej.
|
Skriv på selvangivelsen |
Hvis der, efter du har trukket
fradrag fra i lejeindtægten, er et beløb i overskud, skal beløbet
beskattes. Det skattepligtige beløb skal skrives på din
selvangivelse - som kapitalindkomst. |
Fast fradrag
|
Med det faste fradrag har du som
udgangspunkt et bundfradrag på 7.000 kr. i bruttolejeindtægten.
Derpå har du et fradrag på 40 pct. af den resterende lejeindtægt.
Dette faste fradrag skal dække samtlige udgifter ved udlejningen.
På den måde slipper du for at skulle holde regnskab med
udgifterne.
Eksempel: |
|
|
|
Bruttolejeindtægt, inkl. el mv.: |
20.000 kr. |
Bundfradrag: |
- 7.000 kr. |
I alt: |
13.000 kr. |
Fradrag,
40 pct. af 13.000: |
- 5.200 kr. |
Til
beskatning: |
7.800 kr. |
Bemærk; bundfradraget kan ikke være
større end bruttolejeindtægten.
Ved bruttolejeindtægt forstås modtaget
lejebetaling inklusive særskilt betaling for f.eks. el, gas,
varme, telefon og lignende. Hvis du udlejer gennem et
udlejningsbureau, skal bureauets andel ikke medregnes som en del
af lejeindtægten hos dig. |
Regnskabsmæssigt fradrag
|
Vælger du denne metode, skal du lave en
regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter. Det vil sige,
at du får fradrag for de faktiske udgifter men til gengæld ikke
noget bundfradrag.
Ved valg af denne metode får du fradrag for den del af udgifterne,
som svarer til den periode, hvor udlejningen har fundet sted. Til
driftsudgifter regnes vedligeholdelses- og afskrivningsbeløb
vedrørende inventar samt den forholdsmæssige ejendomsskat. (Mht.
ejendomsværdiskatten, se afsnit nedenfor). Derudover kan du
fradrage udgifter, som er direkte forbundet med udlejningen,
f.eks. annonceudgifter.
Eksempel: |
|
|
|
Bruttolejeindtægt, inkl. el mv.: |
20.000 kr. |
Udgifter
til el: |
- 3.000 kr. |
Andel af
indboforsikring: |
- 1.000 kr. |
Afskrivning af inventar: |
- 1.000 kr. |
Vedligeholdelse af inventar: |
- 2.500 kr. |
Andel af
ejendomsskat: |
- 1.500 kr. |
Til
beskatning: |
11.000 kr. |
Bemærk; et underskud kan ikke trækkes fra
i andre indkomster.
|
Ejendomsskatten og ejendomsværdiskatten
|
Hvis du har valgt den regnskabsmæssige
metode ved udlejning af din ejerbolig, kan du trække en del
af ejendomsskatten fra, når du opgør den skattepligtige
lejeindtægt, og ejendomsværdiskatten kan nedsættes.
|
Ejendomsskat |
Du kan trække ejendomsskatten
på din ejerbolig fra forholdsmæssigt, når du opgør den
skattepligtige lejeindtægt. Udlejningen skal dog være af et vist
omfang (10 % eller mere), for at skatten kan trækkes fra. Du kan
få nærmere oplysninger hos den kommunale skatteforvaltning.
|
Ejendomsværdiskat |
Ejendomsværdiskatten kan
nedsættes forholdsmæssigt svarende til det areal og den periode,
der udlejes. Du skal informere skattemyndighederne ved at udfylde
et særligt bilag til selvangivelsen (blanketnr. 04.052). Du kan få
bilaget hos kommunen eller via internettet på www.toldskat.dk, og
når du har udfyldt det, skal du sende det tilbage til kommunen.
Hvis du er forskudsregistreret for
udlejning, får du automatisk tilsendt et bilag sammen med
selvangivelsen.
Hvis du ønsker at blive
forskudsregistreret for udlejning, skal du bruge et særligt bilag,
der har blanketnr. 04.039. Det kan fås hos kommunen eller på
www.toldskat.dk. Du kan også ændre din forskudsregistrering ved
brug af Tast·Selv på www.toldskat.dk (dog kun, hvis du har en
ejerbolig). |
Regnskab og selvangivelsen
|
Når du har regnet dig frem til det
skattepligtige beløb, skal beløbet skrives på din selvangivelse
som "kapitalindkomst", i rubrik 37, hvis du ejer
din bolig, og "personlig indkomst", i rubrik 20,
hvis du er lejer. Du skal lave et regnskab, som du kan fremvise,
hvis skattemyndighederne beder om det.
For at få nedsat ejendomsværdiskatten
forholdsmæssigt, skal du enten i forbindelse med
forskudsopgørelsen eller selvangivelsen udfylde et særligt bilag,
se afsnittet ovenfor. |
Tilbage til ejendomsjura
|
|