Vejledning udgivet af Told og Skattestyrelsen

Udlejning af bolig

Indhold

Udlejning af bolig
Udlejning af bolig generelt
Udlejning af helårsbolig til beboelse
Bundfradrag
Indtægt ved lejebolig
Indtægt ved ejerbolig
Regnskabsmæssigt fradrag
Udlejning af fritidsbolig
Fast fradrag
Regnskabsmæssigt fradrag
Ejendomsskatten og ejendomsværdiskatten
Regnskab og selvangivelsen

Serienummer P nr. 04
Version 4.1 digital
Årsag til ny version Denne version af pjecen indeholder en mindre rettelse af version 4.0. fra juli 2002. Rettelsen er i afsnittet "Bundfradrag", underafsnittet "Hvis du er ejer". Pjecen er fortsat gyldig for indkomståret 2002 og frem.
Resume Pjecen handler om de mest almindelige skatteregler ved udlejning af helårsbolig og fritidsbolig. Den indeholder også information om ny lov af 2002 vedr. bundfradrag ved udlejning af ejerbolig.

Udlejning af bolig generelt

  Indtægter fra udlejning af en bolig til beboelse er som hovedregel skattepligtige. Hvis du kun udlejer boligen en del af året og ellers selv bruger boligen, eller udlejer enkelte værelser i boligen, vil lejeindtægten dog være skattefri, når den er under et vist beløb.

Der gælder forskellige regler for beskatning af lejeindtægt fra hhv. helårsbolig og fritidsbolig, og reglerne gennemgås i det følgende. Hvis du har brug for mere konkret information, kan du henvende dig hos skatteforvaltningen i din kommune. 

Hvis boligen udelukkende anvendes til udlejning, beskattes indtægten efter de regler, der gælder for udlejningsejendomme. Det samme gælder, hvis du er startet på erhvervsmæssig udlejning i løbet af året. Du kan læse mere herom i pjecen "Udlejningsejendomme" på www.toldskat.dk.

 

Udlejning af helårsbolig til beboelse

  Indtægter fra udlejning af din bolig en del af året eller fra udlejning af enkelte værelser skal beskattes. Det er ikke hele lejeindtægten, der skal beskattes, da du har et vist fradrag. Du kan vælge mellem to forskellige fradragsmetoder.

 

To fradragsmetoder  

Den ene metode er, at man har et bundfradrag, der afhænger af boligens ejendomsværdi eller af huslejen. Hvis du vælger denne metode, bliver du fri for at holde regnskab med udgifterne.

Den anden metode er, at man får fradrag for de dokumenterede udgifter efter en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter.

Det er ikke muligt at skifte fra metoden med regnskabsmæssigt fradrag til metoden med bundfradrag, hvorimod det er muligt at gå den anden vej. Hvis du har valgt den regnskabsmæssige metode, er valget altså bindende for hele den periode, du udlejer.

 

Skriv på selvangivelsen  

Hvis der, efter du har trukket fradrag fra i fremlejeindtægten/lejeindtægten, er et beløb i overskud, skal beløbet beskattes. Det skattepligtige beløb skal skrives på din selvangivelse. Beløbet skal skrives på som personlig indkomst, hvis du er lejer, og som kapitalindkomst, hvis du ejer den ejendom, der udlejes.

Bundfradrag

  Hvis du vælger metoden med bundfradrag, er indtægten ved udlejningen skattefri, så længe den ikke overstiger dette bundfradrag.

Vælger du metoden med et bundfradrag, kan du ikke også trække de reelle udgifter fra indtægten. Udgifter til f.eks. lys, varme, egen husleje eller ejendomsskat kan altså ikke trækkes fra.

 

Hvis du er lejer For lejere er bundfradraget 2/3 af den samlede årlige husleje - inkl. aconto varme og eventuel boligstøtte.

Andelshavere i private boligforeninger anses her som lejere, og boligafgiften anses som husleje.

 

 

Hvis du er ejer For ejere gælder i stedet ejendomsværdien som målestok. Bundfradraget er 1 1/3 pct. af den ejendomsværdi, der er ansat for indkomståret. Fra og med indkomståret 2002 er der dog et mindstebeløb for dette bundfradrag for ejerboliger på 24.000 kr. 

 

 

For både lejere og ejere Bundfradraget beregnes med udgangspunkt i hhv. den årlige husleje eller årlige ejendomsværdi, når du har haft boligen hele året. Fradraget bliver ikke mindre, selv om du måske kun lejer ud en del af året.

Hvis du ikke selv har lejet eller ejet boligen hele året, kan du ikke få fuldt fradrag, men forholdsmæssigt fradrag. Dette beregnes ved at gange med det antal dage, du har haft boligen, og dividere med 365 dage.

 

Indtægt ved lejebolig

  Har du en lejebolig og fremlejer boligen ud en del af året, eller fremlejer du enkelte værelser ud, vil du have en "fremlejeindtægt". Ved fremlejeindtægten forstås alt, hvad du modtager i forbindelse med udlejningen. Det er altså både det beløb, fremlejeren betaler i almindelig husleje, og fremlejerens betaling for el, varme mv.
 
Eksempel

Er din årlige husleje 45.000 kr., er bundfradraget 30.000 kr. (2/3 af den samlede årlige husleje).
Regnestykket kan da f.eks. se således ud:
 
Fremlejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for varme og el: 3.000 kr.
Modtaget for telefon: 1.200 kr.
Indtægter i alt: 22.200 kr.
Bundfradrag: -30.000 kr.
Til beskatning: 0 kr.

 
Hvis din fremlejeindtægt ved udlejningen er større, kan regnestykket i stedet se sådan ud:
 

Fremlejeindtægt: 30.000 kr
Modtaget for varme: 3.000 kr.
Modtaget for telefon: 1.200 kr.
Indtægter i alt: 34.200 kr.
Bundfradrag: -30.000 kr.
Til beskatning: 4.200 kr.

Indtægt ved ejerbolig

  Har du en ejerbolig og lejer boligen ud en del af året, eller lejer du værelser ud, får du en "lejeindtægt". Her gælder det ligesom ved lejebolig, at der ved lejeindtægt forstås både lejers betaling for husleje og for varme, el mv.
 
Eksempel:
 
Er din ejendomsværdi 850.000 kr., er bundfradraget på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien lig med 11.330 kr. Men da minimumsbeløbet for bundfradrag for ejerbolig er 24.000 kr., vil fradraget i dette tilfælde være 24.000 kr. Regnestykket kan da se sådan ud:
Lejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for varme og el: 3.000 kr.
Modtaget for telefon: 1.200 kr.
Indtægter i alt: 22.200 kr.
Bundfradrag: -24.000 kr.
Til beskatning: 0 kr.


Hvis din ejendomsværdi er 2.000.000 kr., er bundfradraget på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien lig med 26.667 kr. Regnestykket kan da f.eks. se sådan ud:

Lejeindtægt:

30.000 kr.

Modtaget for varme og el:

3.000 kr.

Modtaget for telefon:

1.200 kr.

Indtægter i alt.

34.200 kr.

Bundfradrag:

- 26.667 kr.

Til beskatning:

7.533 kr.

Regnskabsmæssigt fradrag

  Du kan altid vælge at anvende en regnskabsmæssig opgørelse af lejeindtægter og udgifter i stedet for metoden med bundfradrag. Det vil sige, at du får et skattefradrag for de faktiske udgifter, du har i forbindelse med udlejningen. Til gengæld får du ikke noget bundfradrag.
 
De udgifter, du kan trække fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter som el-, gas- og varmeudgifter, samt - ved lejebolig og andelsbolig - den forholdsmæssige andel af huslejen (dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det areal af boligen, fremlejeren benytter - og set i forhold til længden af den udlejede periode).

Ved udlejning af ejerbolig vil du også kunne trække en forholdsmæssig andel af ejendomsskatten fra. Mht. ejendomsværdiskat kan denne nedsættes forholdsmæssigt - i.f.t. det udlejede. Se mere i afsnittet "Ejendomsskatten og Ejendomsværdiskatten

For både ejer- og lejebolig gælder, at hvis det udlejede er møbleret, kan du også fradrage eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger vedrørende inventaret (ikke hårde hvidevarer).  

Eksempler
 
 

Lejer: Hvis du fremlejer værelser i en leje- eller andelslejlighed, kan regnestykket f.eks. se sådan ud (Bemærk, det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige lejeindtægten):

 

Fremlejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for varme, el mv.: 3.000 kr.
Indtægter i alt: 21.000 kr.
   
Forholdsmæssig andel af husleje: -9.000 kr.
Forholdsmæssig andel af varme- og eludgift:  
-3.000 kr.
I alt til beskatning: 9.000 kr.

 

 
 

Ejer: Udlejer du værelser i en ejerbolig, kan regnestykket f.eks. se sådan ud (Bemærk, det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige lejeindtægten):
 
Lejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for varme, el mv.: 3.000 kr.
Indtægter i alt: 21.000 kr.
   
Forholdsmæssig andel af ejendomsskat -1.500 kr.
Forholdsmæssig andel af varme- og eludgift:  
-3.000 kr.
Evt. andel af indboforsikring: -1.000 kr.
I alt til beskatning: 15.500 kr.

Derudover kan ejendomsværdiskatten blive nedsat forholdsmæssigt. Se afsnittet "Ejendomsskatten og Ejendomsværdiskatten".
 

Udlejning af fritidsbolig

  Indtægter fra udlejning af en fritidsbolig, du ejer, og som du også selv benytter privat, skal beskattes - men du har nogle fradrag. Du kan vælge mellem to fradragsmetoder.

 

To fradragsmetoder

Den ene metode er, at du har et fast fradrag i lejeindtægten.

 

Den anden metode er, at du får fradrag for de dokumenterede udgifter efter en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter.

Det er ikke muligt at skifte fra regnskabsmæssigt fradrag til fast fradrag, hvorimod det er muligt at gå den anden vej.

 

Skriv på selvangivelsen  

Hvis der, efter du har trukket fradrag fra i lejeindtægten, er et beløb i overskud, skal beløbet beskattes. Det skattepligtige beløb skal skrives på din selvangivelse - som kapitalindkomst.

Fast fradrag

  Med det faste fradrag har du som udgangspunkt et bundfradrag på 7.000 kr. i bruttolejeindtægten. Derpå har du et fradrag på 40 pct. af den resterende lejeindtægt. Dette faste fradrag skal dække samtlige udgifter ved udlejningen. På den måde slipper du for at skulle holde regnskab med udgifterne.

 
Eksempel:

 

   
Bruttolejeindtægt, inkl. el mv.:

20.000 kr.

Bundfradrag:

- 7.000 kr.

I alt:

13.000 kr.

Fradrag, 40 pct. af 13.000:

- 5.200 kr.

Til beskatning:

7.800 kr.

 

Bemærk; bundfradraget kan ikke være større end bruttolejeindtægten.

Ved bruttolejeindtægt forstås modtaget lejebetaling inklusive særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, telefon og lignende. Hvis du udlejer gennem et udlejningsbureau, skal bureauets andel ikke medregnes som en del af lejeindtægten hos dig.

Regnskabsmæssigt fradrag

  Vælger du denne metode, skal du lave en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter. Det vil sige, at du får fradrag for de faktiske udgifter men til gengæld ikke noget bundfradrag.

Ved valg af denne metode får du fradrag for den del af udgifterne, som svarer til den periode, hvor udlejningen har fundet sted. Til driftsudgifter regnes vedligeholdelses- og afskrivningsbeløb vedrørende inventar samt den forholdsmæssige ejendomsskat. (Mht. ejendomsværdiskatten, se afsnit nedenfor). Derudover kan du fradrage udgifter, som er direkte forbundet med udlejningen, f.eks. annonceudgifter.
Eksempel:  
   
Bruttolejeindtægt, inkl. el mv.:

20.000 kr.

Udgifter til el:

- 3.000 kr.

Andel af indboforsikring:

- 1.000 kr.

Afskrivning af inventar:

- 1.000 kr.

Vedligeholdelse af inventar:

- 2.500 kr.

Andel af ejendomsskat:

- 1.500 kr.

Til beskatning:

11.000 kr.

Bemærk; et underskud kan ikke trækkes fra i andre indkomster.

 

Ejendomsskatten og ejendomsværdiskatten

  Hvis du har valgt den regnskabsmæssige metode ved udlejning af din ejerbolig, kan du trække en del af ejendomsskatten fra, når du opgør den skattepligtige lejeindtægt, og ejendomsværdiskatten kan nedsættes.

 

Ejendomsskat  

Du kan trække ejendomsskatten på din ejerbolig fra forholdsmæssigt, når du opgør den skattepligtige lejeindtægt. Udlejningen skal dog være af et vist omfang (10 % eller mere), for at skatten kan trækkes fra. Du kan få nærmere oplysninger hos den kommunale skatteforvaltning.

 

Ejendomsværdiskat  

Ejendomsværdiskatten kan nedsættes forholdsmæssigt svarende til det areal og den periode, der udlejes. Du skal informere skattemyndighederne ved at udfylde et særligt bilag til selvangivelsen (blanketnr. 04.052). Du kan få bilaget hos kommunen eller via internettet på www.toldskat.dk, og når du har udfyldt det, skal du sende det tilbage til kommunen.

Hvis du er forskudsregistreret for udlejning, får du automatisk tilsendt et bilag sammen med selvangivelsen.

Hvis du ønsker at blive forskudsregistreret for udlejning, skal du bruge et særligt bilag, der har blanketnr. 04.039. Det kan fås hos kommunen eller på www.toldskat.dk. Du kan også ændre din forskudsregistrering ved brug af Tast·Selv på www.toldskat.dk (dog kun, hvis du har en ejerbolig).

Regnskab og selvangivelsen

  Når du har regnet dig frem til det skattepligtige beløb, skal beløbet skrives på din selvangivelse som "kapitalindkomst", i rubrik 37, hvis du ejer din bolig, og "personlig indkomst", i rubrik 20, hvis du er lejer. Du skal lave et regnskab, som du kan fremvise, hvis skattemyndighederne beder om det. 

For at få nedsat ejendomsværdiskatten forholdsmæssigt, skal du enten i forbindelse med forskudsopgørelsen eller selvangivelsen udfylde et særligt bilag, se afsnittet ovenfor.

 


Tilbage til ejendomsjura