Størrelsen på indskud i andelsboligforeninger

Af Jens Arentoft, ejendomsadministrator A.D., www.ejendomsadministration.nu

Ved stiftelse af en andelsboligforening skal der træffes et valg angående indskuddenes størrelse. 

Små indskud kan i nogen tilfælde give en større tilslutning, da mange andelshavere helst vil undgå at skulle optage personlige lån. Foreningen må så til gengæld optage pengeinstitutlån, hvor andelshaverne ikke kan fradrage renterne på deres selvangivelse.

Hvis der vælges store indskud, vil dette formindske foreningens renteudgift og dermed boligafgiften. Endvidere kan andelshaverne så fratrække renterne af disse personlige lån på deres selvangivelser.

Indskuddenes størrelse bør fastsættes således, at de forholdsmæssigt svarer til lejlighedernes varige indbyrdes brugsværdi, hvilket normalt vil være lejlighedernes bruttoetageareal.

Værdien af individuelle forbedringer som f.eks. nyt køkken, der jo mister værdien efter 10-20 år, bør ikke medregnes i indskuddet, men bør i stedet betales som et tillæg til boligafgiften i en årrække.

På denne måde kan indskuddet bruges som fordelingstal ved beregning af boligafgift og andel i foreningens formue, hvilket vil give det mest rimelige resultat for alle andelshavere, ikke mindst på lang sigt, hvor foreningens formue stiger.

Hvis erhvervslejemål skal indgå som andelshavere, bør disses indskud svare til 1-4 gange det indskud pr. kvm. som boligerne betaler, afhængig af forholdet mellem erhvervslejen pr. kvm. og boliglejen pr. kvm.

Denne metode er nem at administrere, men har dog den ulempe, er erhvervslejlighederne beslaglægger en stor del af foreningens formuestigning, hvilket kan betragtes som spild, da erhvervslejligheder ikke er omfattet af maksimalprisbestemmelserne i andelsboliglovens § 5, stk. 1.

Som alternativ kan man vælge små erhvervsindskud kombineret med en aftale om størrelsen af erhvervslejlighedernes boligafgift.

En nødventil mod urimelige indskud kan være, at man ved foreningens stiftelse indføjer en bestemmelse i vedtægterne, der giver generalforsamlinger ret til regulere andelene, se herom normalvedtægtens § 6.

Ved optagelse af nye medlemmer efter stiftelsen må disses indskud svare til det beløb, der ved stiftelsen blev opkrævet for tilsvarende lejligheder. Herudover må der betales et beløb for værdistigning og eventuelle individuelle forbedringer i lejligheden.

Før den 10/11 1999 kunne skattemyndighederne ikke acceptere andelsindskud på mere end 25% af ejendommens anskaffelsespris. Ophævelsen af denne praksis fremgår af nedenstående cirkulære nr. 2000-29.



2000-29: Ophævelse af SD-cirkulære 1982-2 om andelsbolighaveres fradrag for rente af gæld til andelsboligforeninger og beskatning ved lav boligafgift og genoptagelse af den skattepligtige indkomst vedrørende beskatning ved lav boligafgift

Dato
  23 Oct 2000
Dokumenttype
  TSS-cirkulære
Cirkulærets nummer
  2000-29
 
1. I SD-cirkulære 1982-2 fastsættes på baggrund af Højesterets dom af 9/2 1981, 1. afd. nr. 195/1980, retningslinier for den skattemæssige behandling af andelsbolighavere, der har påtaget sig gæld til foreningen, eller betaler en særlig lav boligafgift, under henvisning til, at ligningsmyndighederne har konstateret, at den overvejende del af de gældsbeviser, som andelshavere har udstedt til deres andelsboligforeninger, er af samme karakter som det gældsbrev, der omhandles i dommen.
 
Højesteret udtalte i dommen af 9/2 1981, at udstedelse af et gældbevis til en andelsboligforening ikke dækkede over en aktuel gæld til foreningen, der kunne begrunde et rentefradrag. Da vilkårene for de her omhandlede gældsbeviser på samme måde som vilkårene for boligafgiften alene beroede på forhandling mellem andelshaverne og deres forening, da det på det foreliggende grundlag måtte antages, at ydelser og boligafgifter på det nærmeste var fastsat for tilsammen at kunne dække foreningens årlige driftsudgifter, og da der i øvrigt var nær indbyrdes sammenhæng mellem disse betalinger og andelsboligforholdet, fandtes disse betalinger i alt at udgøre den samlede reelle boligudgift, hvorefter skatteansættelsen opretholdtes.
 
I henhold til SD-cirkulære 1982-2, pkt. 2.1, skal Ligningsmyndighederne således foretage en vurdering af, om der foreligger et reelt gældsforhold i de tilfælde, hvor andelshaveren har udstedt et gældsbrev til andelsboligforeningen, jf. cirkulærets pkt. 2.1.
 
Det fremgår af cirkulærets pkt. 2.2.1, at hvor gældsforholdenes realitet kan anerkendes, beskattes differencen mellem "normalleje" og faktisk betalt boligafgift, hvis en tilsvarende nedsættelse af boligafgiften kan påvises. Det samme gælder, hvor indskud m.v., herunder depositum og forudbetalt husleje, overstiger de under pkt. 2.2.2 anførte maksimumsgrænser.
 
Udtrykket "nomalleje" skal, jf. cirkulærets pkt. 2.2.2, i forhold til andelsbolighavere forstås som den boligafgift, der opkræves af andelsboligforeninger, hvis ejendomme er finansieret ved normal lånoptagelse samt med et andelshaverindskud på ikke over 20% af ejendommens anskaffelsespris og senere ejendomsinvesteringer med tillæg af yderligere 5% af disse beløb til dækning af driftskapital m.v. Indskud på op til 30.000 kr. kan dog altid accepteres uden beskatning af en boligfordel.
 
2. Ved kendelse af 10. november 1999 ændrede Landsskatteretten Ligningsrådets bindende forhåndsbesked af 8. september 1998 vedrørende spørgsmålet, om en skatteyder, der var medlem af en andelsboligforening, skulle beskattes af lav boligafgift i henhold til SD-cirkulære 1982-2.
 
Skatteyderen ønskede i forbindelse med omdannelse af et boligselskab til en andelsboligforening at indskyde et i forbindelse med omdannelsen udstedt gældsbrev i andelsforeningen. Gældsbrevet ophørte herved ved modregning.
 
Ligningsrådet fandt, at medlemmerne i andelsforeningen, som følge af det ekstraordinært store indskud i form af gældsbrevet, var skattepligtige af lav boligafgift i henhold til ovennævnte cirkulære.
 
Landsskatteretten fandt, at der ikke i det foreliggende tilfælde var hjemmel i statsskattelovens § 4 b eller lovgivningen i øvrigt til beskatning af lav bolig-afgift.
 
3. Landsskatterettens kendelse betyder, at SD-cirkulære 1982-2 om andelsbolighaveres fradrag for rente af gæld til andelsboligforeninger og beskatning ved lav boligafgift, jf. pkt. 2.2, og det i ligningsvejledningen 1999, S.F.2.2.2., anførte ikke kan opretholdes. Det vil således efter kendelsen ikke være muligt at beskatte andelshavere af en boligfordel alene på baggrund af et højt indskud i foreningen. Praksis, hvorefter rentefradrag nægtes, såfremt en andelsbolighavers gæld til foreningen ikke kan anses for reel, kan derimod opretholdes, jf. herved Højesterets dom af 9/2 1981, (I 195/1980).
 
Ligningsmyndighederne må således foretage en bedømmelse af, om der foreligger et reelt gældsforhold i tilfælde, hvor andelshaveren har udstedt gældsbrev til andelsforeningen. Fører denne bedømmelse til, at gældsforholdet ikke anses for reelt, må rentefradrag nægtes, og gældsbrevet betragtes som en skattemæssig nullitet.
 
4. Som følge af Landsskatterettens kendelse vil der efter anmodning kunne tillades genoptagelse af skatteansættelser, hvor der i henhold til SD-cirkulære 1982-2, jf. pkt. 2.2, er sket beskatning af lav boligafgift, jf. nærmere herom under pkt. 6-8.
 
5. I henhold til skattestyrelseslovens § 34, stk. 2, kan der ske genoptagelse, hvis anmodningen herom fremsættes inden 3 år fra udløbet af det pågældende indkomstår. Er den skattepligtiges indkomstår ikke sammenfaldende med kalenderåret, regnes fristen fra udløbet af det år, som indkomståret træder i stedet for, jf. skattestyrelseslovens § 34, stk. 5.
 
6. Hvis fristen i skattestyrelseslovens § 34, stk. 2, er overskredet, kan der endvidere, i henhold til skattestyrelseslovens § 35, stk. 1, nr. 7, efter anmodning ske ekstraordinær genoptagelse fra og med det indkomstår, der har været til prøvelse, eller fra og med det indkomstår, der er påbegyndt, men endnu ikke udløbet 5 år forud for landsskatteretskendelsen. Det vil i det pågældende tilfælde sige for lav boligafgift beskattet i indkomståret 1994 eller senere indkomstår, hvor genoptagelse ikke kan ske efter punkt 4.
 
Ekstraordinær genoptagelse kan dog kun ske, hvis den indebærer en indkomstændring på mindst 5.000 kr. for det enkelte indkomstår, jf. skattestyrelseslovens § 35, stk. 2.
 
Anmodning om ekstraordinær genoptagelse skal fremsættes under iagttagelse af fristbestemmelsen i skattestyrelseslovens § 35, stk. 3, det vil sige inden rimelig tid efter, at forholdet, der begrunder genoptagelse, er kommet til kundskab. Om forståelsen heraf henvises til cirkulære nr. 116 af 1. juli 1999, punkt 4.3.
 
7. Anmodning om genoptagelse af skatteansættelserne skal indgives til den skatteansættende myndighed, jf. skattestyrelseslovens § 35, stk. 4.
 
8. Dette cirkulære finder tilsvarende anvendelse på aktionærer og anpartshavere i boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber.
 
9. SD-cirkulære 1982-2 og SD-cirkulære 1983-47 ophæves.
 
10. Cirkulæret vil blive indarbejdet i ligningsvejledningen for 2000, hvorfor det bortfalder den 1. marts 2001.
 
Frantz Howitz/Jørgen Egelund

 

Tilbage til ejendomsjura